Julio 2014 - Colliers International, empresa líder de Servicios Inmobiliarios en Colombia y una de las más grandes del mundo, en su labor de análisis permanente del mercado de oficinas de Colombia determinó en su último estudio que aunque para este año se ha presentado una importante absorción de metros cuadrados y las cifras de vacancia están sanas, se registra con preocupación el ingreso de una cantidad considerable de metros cuadrados, especialmente a mediano plazo y en algunas zonas de la ciudad.
“El mercado de oficinas está muy activo, hemos realizado transacciones importantes en casi todos los corredores de la ciudad y la demanda es alta, eso ha llevado a ocupar buena parte de la oferta de lo que está construido.
Por el lado de la oferta lo que empieza a preocupar al mercado de la ciudad de Bogotá son los grandes volúmenes de metros cuadrados que entrarán los próximos tres a cinco años por efecto de los proyectos que ya han sido vendidos más no ocupados, es decir vendidos a inversionistas, que tendrán que salir a buscar inquilinos al final de su construcción cuando, de acuerdo a nuestros registros, habrá muchos metros para arrendar. Eso, según nuestros estudios será más evidente en algunos sectores de Bogotá como Salitre que empiezan a mostrar desocupaciones constantes que llegan al 13 por ciento, cifra que aunque no es crítica ya preocupa” comentó Roberto Cáceres, Gerente General de Colliers International Colombia.
“Por otro lado cabe destacar el papel preponderante y dinamizador de los inversionistas institucionales que han llevado al mercado inmobiliario corporativo a un nuevo nivel. No solo por los niveles de capital que han canalizado al sector de la construcción proveniente del ahorro público y privado, sino por los valores agregados que traen a los proyectos en los que participan. Por su conocimiento de los intereses particulares de los inquilinos multinacionales, los administradores de estos fondos solicitan adecuaciones en los proyectos en que invierten para llevarlos a ser atractivos para estos potenciales inquilinos. Pisos falsos, sistemas de extinción de incendios, aire acondicionado, mayores alturas, mejores entradas, mayor cantidad e parqueaderos son algunas de las exigencias de los inversionistas para adquirir edificios de oficinas. De igual manera, cuando actúan de arrendadores facilitan las transacciones al ser únicos propietarios, ejecutar adecuaciones especiales, otorgar meses de gracia, dar flexibilidad legal, plazos largos, posibilidades de aumento de área a futuro, entre otros” complementó Cáceres.
Otras características generales del mercado de oficinas:
- Hay un claro contraste entre los mercados de Salitre y la zona Nororiental de Bogotá (CBD). En Salitre existe una oferta alta con una demanda media, mientras que en el nororiente la demanda es alta y la oferta baja en especial de inmuebles para entrega próxima. A futuro se espera que la situación de Salitre tienda a acentuarse considerablemente mientras que en el CBD se empiezan a registrar algunos proyectos con áreas importantes al igual que en zonas no tradicionales como la Avenida Córdoba y la Calle 80.
- Los precios por metro cuadrado han tendido a estabilizarse e inclusive el rango de negociación ha tendido a aumentar. Los arrendadores, previendo el posible aumento en la competencia están ofreciendo descuentos mayores a sus precios de lista y condiciones más favorables a los inquilinos con el fin de atraerlos a sus proyectos.
- Se presenta un mercado desatendido y creciente de oficinas con especificaciones no tan altas, de más de 1.000 metros cuadrados, en la que generalmente operan empresas como call centers y servicios tercerizados que muchas veces tienen operación regional. Estas empresas han encontrado un atractivo especial en Colombia por la relación que se presenta entre atención al cliente, precio, costos y personal calificado. Vale destacar que muchas de estas empresas no han encontrado las especificaciones y precios que necesitan para su operación en Bogotá y han migrado a otras ciudades, en su orden: Medellín, Eje Cafetero, Cali, Barranquilla y Bucaramanga, con el único elemento limitante, que consiste en contar con un adecuado recurso humano bilingüe y precios muy competitivos por puesto de trabajo.
- Es un hecho que el mercado de oficinas está centralizado en Bogotá, que en la suma de todos lo metros cuadrados de oficinas, posee el 80 por ciento del país. Esta situación se estima que siga presentado en los próximos 5 años, pero Medellín tiende a crecer por contar con grupos empresariales grandes en la región.
Barranquilla – Relación interesantes entre precios y flexibilidad por ofrecimiento en tamaño de oficinas
Barranquilla cuenta con un mercado sobre ofertado en renta. La ocupación de oficinas es lento y la oferta en aumento aunque los proyectos se encuentren vendidos la oferta actual es alta y la futura será mayor. La recomendación de Colliers International es que los proyectos de oficinas manejen una relación atractiva entre precios y flexibilidad de ofrecer áreas pequeñas, como grandes; con proyectos diferenciadores, características de calidad y con servicios muy buenos.
Medellín – Auge de Proyectos mixtos
Se presenta una dinámica en la que actualmente no hay una gran cantidad de proyectos, pero los que se presentan tiene la característica de ser de naturaleza mixta, es decir, no solo son oficinas, sino que combinan vivienda, oficinas y zonas comerciales.
Cali – Resurgimiento y mayor posibilidad de expansión
Está viviendo un proceso de resurgimiento, a causa de los proyectos de vivienda, centros comerciales y centros empresariales, centros médicos, además de la mejora sustancial de la infraestructura.
Los precios de finca raíz en Cali, son muy competitivos, lo cual se convierte en una atractiva opción para la nueva ubicación de empresas. En Cali también se empieza a desarrollar una tendencia sobre proyectos mixtos.
Cali a diferencia del resto del País tiene terrenos para poder crecer en la construcción de oficinas. El precio del metro cuadrado es contundente para atraer empresas.
Bucaramanga- La que más se valoriza con el tiempo
Bucaramanga, en los últimos años han creado proyectos muy importantes y aunque se han demorado en la ocupación, estos han sido absorbidos. Es la ciudad que más se valoriza en el tiempo por diferentes fenómenos que se han presentado, como la circulación de dinero venezolano, población flotante de poblaciones vecinas de la región petrolera entre otros.
Los grandes retailers quieren ingresar a Bucaramanga y no encuentran locales para instalarse, por lo cual deben buscar poblaciones vecinas como Florida blanca o San Gil. Es una ciudad que cuenta con muchos centros comerciales.