El dueño de un apartamento ubicado en Bucaramanga comenta: “En el edificio en el que vivo no se ha legalizado el reglamento de propiedad horizontal y ya llevamos cinco años en esta situación. Sin embargo, sí nos están cobrando las cuotas extraordinarias. ¿Qué valor legal tiene este cobro?”.
Respuesta: la pregunta no es muy precisa, pero al parecer la situación que se presenta es que no se ha registrado el reglamento de propiedad horizontal en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, como se recomienda para tener la situación de la persona jurídica en regla y sin inconvenientes.
Es importante tener claro que para constituir un inmueble bajo el régimen de copropiedades, se deben cumplir los requisitos enunciados en el artículo 6º de la Ley 675 del 2001 y la protocolización de determinados documentos con la escritura pública otorgada para este acto. Sin embargo, es con posterioridad al registro de la escritura que se entregan las que corresponden a la compraventa de las unidades privadas.
A esto hay que sumarle, según lo dispuesto por el artículo 29 de la misma ley, una obligación que tienen los propietarios: contribuir a las expensas comunes o cuotas, con base en lo que dicta el reglamento y conforme con el presupuesto aprobado por la asamblea.
En consecuencia, de acuerdo con los antecedentes presentados por el lector, no sería posible hacer el cobro de estas expensas como si fueran extraordinarias, menos aún a quienes todavía no tienen la condición de dueños de los respectivos inmuebles.
Sobre cuotas extraordinarias
Otro lector escribe que en una asamblea se decretó una cuota extraordinaria. Sin embargo, él y otro grupo de propietarios no estuvieron de acuerdo con la situación. La inconformidad se basó en que “no existe dinero suficiente en el fondo de imprevistos”.
No obstante, anota el consultante, no se les permitió votar, debido a que se encontraban en mora por el pago de una cuota extraordinaria anterior. Como en el reglamento no se establece este tipo de sanción, pregunta si es posible impugnar la decisión que se tomó en la asamblea de copropietarios.
Respuesta: se debe tener en cuenta que para que la sanción o la multa por no asistir a la asamblea pueda ser impuesta, debe estar prevista en el reglamento de propiedad horizontal. De igual manera, la normatividad vigente explica que es indispensable verificar el valor de la cuota extraordinaria, pues, de conformidad con lo señalado por el artículo 35 de la Ley 675 de 2001, existe la posibilidad de que solo se pueda cobrar, si el recurso del fondo de imprevistos es insuficiente.
De esta forma, existirían dos motivos para impugnar la decisión, si están dentro del término para ello.
Nora Pabón Gómez
Abogada, asesora externa
Especial para la sección Vivienda de El Tiempo.