Es normal que algunos fenómenos como la inflación, el IPC, entre otros, nos preocupen, pues cada uno de ellos afecta de manera particular algunos de los sectores económicos más importantes de todo el país. Pero, ¿qué significan tantas cifras y números? ¿Qué tanto es su impacto?
Lo primero es entender la magnitud de los sectores que nos competen; y es que el sector de la construcción es uno de los más importantes para el país. Lo constituye un grueso de 7.388 empresas, que representan un 4,3 % del PIB nacional. Sin embargo, hoy la cantidad de las obras civiles en curso es de un 45% menos que antes de la pandemia.
Para dimensionar la importancia que tiene esta industria: cada peso invertido en obras civiles, edificaciones y actividades especializadas genera $2.2 pesos de actividad económica complementaria, ya que tiene una cadena de encadenamiento como pocos sectores en todo el mundo. Además, solamente en el país, la construcción genera más de 1,6 millones de empleos.
Otro de los sectores que más aporta el PIB son las actividades inmobiliarias, con un peso total del 3,7% en el PIB. Sin embargo, en la última década, el sector inmobiliario en Colombia ha experimentado una serie de fluctuaciones significativas, influenciadas por factores económicos, políticos y sociales.
Pero a partir de 2017, y hasta el año en curso, se ha observado una tendencia de desaceleración en el crecimiento del sector, comparado con el Producto Interno Bruto (PIB) nacional y el crecimiento en general de la inversión, lo que ha generado preocupaciones y desafíos para inversionistas y demás personas del sector.
Estos dos sectores, que avanzan de la mano, y representan un importante pilar en la economía del país, parecen estar en un aparente problema debido al panorama financiero del país.
Sin embargo, ¿qué tanto hay que alarmarse por estas cifras? Para responder a esta pregunta, es preciso considerar, en primer lugar, cómo se encuentra el panorama económico en general del país y del sector.
Contexto y Desempeño del Sector
El desempeño económico de Colombia ha afectado directamente al sector inmobiliario. 12 meses atrás, el IPC estaba en 7.4%. 9 meses atrás, en 2.1%. 3 meses atrás, en 0.4%. Y el último dato disponible arroja un porcentaje negativo del -0.3%.
Esto es importante porque, desde 2017, el sector no ha crecido por encima del PIB, manteniéndose al margen y marcando una desaceleración significativa que se reflejó en una caída de las ventas de vivienda en 2023, alcanzando niveles similares a los de 2011. Y esta situación ha llevado a una reducción generalizada de la penetración del mercado inmobiliario en más del 90% de los departamentos del país.
Esto ha llevado que, a nivel nacional, las ventas de vivienda hayan caído en 2023 un –43% con respecto a 2022. En el mismo periodo, los lanzamientos de nuevos proyectos también registraron una baja del 40 % a nivel nacional, y las iniciaciones de futuras obras se contrajeron en un –27%.
Las ventas de viviendas VIS también disminuyeron en relación con la cantidad de personas vulnerables económicas del país, destacando la creciente brecha de accesibilidad a la vivienda para los sectores menos favorecidos y, a nivel de estratos, las ventas que más se afectaron fueron las dirigidas a los estratos 2, 3 y 4, aunque también se resintieron las ventas en estratos 5 y 6.
La oferta sube, la oferta baja
La baja demanda ha generado un aumento de la oferta de viviendas disponibles sin vender, lo que se conoce como inventario acumulado, que en Bogotá estaba en 1.573 a finales de 2023.
Como consecuencia, esto ha elevado el tiempo necesario para vender dicha oferta disponible, especialmente en el segmento VIS, donde el tiempo de rotación de la oferta ha superado los 16 meses a nivel nacional, una cifra sin precedentes.
Además, se ha observado un crecimiento en el inventario sin vender, aunque no ha alcanzado los niveles de 2019 debido a una reducción oportuna de la oferta, que se ve reflejada en la hoy baja en iniciación y lanzamiento de proyectos.
La distribución geográfica de los inventarios no vendidos presenta un panorama variado, siendo bajos en la mayoría de las regiones del país, lo que sugiere diferencias significativas en las condiciones de mercado a nivel local. Sin embargo, a pesar de estos desafíos, el alto porcentaje de preventas contribuye a la estabilidad del mercado de vivienda.
Impacto Financiero y Perspectivas de Mercado
El sector ha experimentado un impacto financiero notable, reflejado en las dinámicas de financiación y crédito. A pesar de un contexto desafiante, el crédito de vivienda representa cerca de una cuarta parte del PIB, lo que indica una alta penetración de la financiación hipotecaria en la economía.
Los desembolsos de créditos de vivienda han mostrado una reducción más acusada en leasing que en hipotecario, lo que sugiere un cambio en las preferencias de financiación de los compradores.
Es por ello quela tasa de interés hipotecaria y el costo de fondeo bancario son factores clave que continuarán influyendo en la accesibilidad a la vivienda y en las decisiones de compra. La relación entre tasas de interés y subsidios para VIS indica una correlación positiva que podría respaldar la demanda en este segmento.
¿Qué hay de la inflación?
La relación entre la inflación y el precio de la vivienda en Colombia es un tema de gran relevancia para comprender las dinámicas económicas actuales y su impacto directo en la vida de los ciudadanos. Durante el año 2023, el país experimentó una tasa de inflación anual de 8,35%, un indicador que refleja no solo las variaciones en el costo general de vida, sino también las fluctuaciones significativas en el mercado inmobiliario.
La Inflación en Colombia
En Colombia, durante el año 2023, se registró una tasa inflacionaria del 8,35%, reflejando un crecimiento considerable en el nivel general de precios.
Este incremento puede atribuirse a diversos factores, como la variación en los precios internacionales de materias primas, cambios en la política monetaria y fluctuaciones en la demanda interna. Es importante reconocer que esta tasa de inflación incide directamente en el costo de vida de los colombianos, afectando diversos sectores, entre ellos el inmobiliario.
Comparando con años previos, cuando en 2022 se registró una inflación anual del 13,1%, y en 2021 del 5,61%, es evidente que el comportamiento de la inflación ha sido un factor determinante en las tendencias económicas y de las diferentes industrias del país, especialmente en el sector inmobiliario.
Aunque la inflación afecta a todos los sectores, su impacto en el precio de la vivienda merece atención por la importancia fundamental de esta como necesidad básica y como indicador de estabilidad económica y social.
Impacto de la Inflación en el Precio de la Vivienda
El incremento en la tasa de inflación en Colombia ha tenido un efecto directo y considerable en el mercado de vivienda. Tradicionalmente, la inflación conlleva un aumento en los costos de construcción, desde los precios de materiales hasta los salarios de la mano de obra, factores que inevitablemente se traducen en precios más altos para las viviendas nuevas y existentes.
Durante el 2023, este fenómeno no fue la excepción, y el sector inmobiliario vio cómo los precios de la vivienda ascendieron de manera significativa.
Una de las razones principales de este aumento es el costo elevado de los materiales de construcción, que se ha visto afectado tanto por la inflación local como por la volatilidad de los mercados internacionales.
Los materiales como el acero, el cemento y la madera, esenciales en la construcción de viviendas, han registrado incrementos de precios, lo que ha repercutido en el costo final de las propiedades. Adicionalmente, la devaluación e inestabilidad de la moneda local frente al dólar ha encarecido las importaciones, lo que también contribuye al aumento de los costos de construcción, el ICCV (Índice de Costos de Construcción de Vivienda) y, por ende, al precio final de las viviendas.
Este incremento en los precios de la vivienda tiene consecuencias directas en la accesibilidad de estas para la población general. A medida que los precios aumentan, menos personas pueden permitirse comprar una vivienda, lo que lleva a una dismininución en la tasa de propiedad de vivienda y un aumento en la demanda de alquileres, situación que a su vez puede provocar un aumento en los precios de los arrendamientos.
Las ciudades principales de Colombia, como Bogotá, Medellín y Cali, han experimentado algunas de las subidas más pronunciadas en los precios de la vivienda. Aunque este fenómeno afecta a todo el país, las áreas urbanas, donde la demanda es más alta, han visto los incrementos más significativos, lo que pone de manifiesto la creciente brecha entre los precios de la vivienda y los ingresos medios de los hogares colombianos.
Accesibilidad a la Vivienda
El incremento en los precios de la vivienda derivado de la inflación plantea serios desafíos para la accesibilidad habitacional en Colombia. A medida que los precios de las propiedades superan el crecimiento de los ingresos de la mayoría de los ciudadanos, se crea una brecha cada vez mayor entre la capacidad de compra de los individuos y el costo de las viviendas disponibles en el mercado.
La menor accesibilidad a la vivienda se manifiesta en varios aspectos:
1. Disminuye la capacidad de las familias de bajos y medianos ingresos para adquirir una primera vivienda, empujándolas hacia el mercado del alquiler, que también puede estar inflado debido a la misma dinámica de precios.
2. La dificultad para acceder a créditos hipotecarios asequibles, dadas las tasas de interés que suelen aumentar en periodos de alta inflación, complica aún más la situación para los compradores potenciales.
Este escenario resulta en un incremento del déficit habitacional, con más personas viviendo en condiciones inadecuadas o desproporcionadas a sus necesidades. Además, la especulación inmobiliaria puede agravar la situación, ya que los inversores pueden optar por retener propiedades a la espera de una mayor apreciación, restringiendo así la oferta disponible y empujando los precios aún más alto.
Es fundamental, por tanto, que se implementen políticas públicas dirigidas a aumentar la oferta de vivienda asequible.
Medidas como subsidios para compradores de primera vivienda, programas de vivienda social y revisiones constantes por parte de instituciones a los precios de la vivienda pueden ayudar a mejorar la accesibilidad y a asegurar que más colombianos puedan acceder a una vivienda digna.
¿En qué ha afectado la inflación?
La inflación es un fenómeno que afecta diversos aspectos de la economía y la vida cotidiana, y su impacto en el precio de la vivienda en Colombia es una clara demostración de ello. La tasa de inflación del 8,35% en 2023 ha tenido consecuencias significativas en el mercado inmobiliario, exacerbando los desafíos de accesibilidad a la vivienda para gran parte de la población.
Es imperativo que el gobierno y los actores del mercado trabajen conjuntamente para encontrar soluciones que permitan mitigar estos efectos. A través de políticas equilibradas y estrategias orientadas al bienestar social, se puede trabajar hacia un mercado de vivienda más accesible y equitativa para todos los colombianos.
¿Qué hay de cara al futuro?
Colombia está cambiando y, entre los puntos más importantes de la transformación que está enfrentando el país, se encuentra el cambio demográfico en varias regiones. Se estima que, aunque cinco principales ciudades alcanzaron un pico importante de población, ahora el crecimiento se concentre en otros municipios y zonas aledañas a las grandes ciudades.
Esto llevará a que se genere una alta demanda de vivienda en el futuro cercano, acompañada por la necesidad de la construcción de infraestructura logística y social, lo que llevará al país a crecer en una amplia lista de regiones.
Naturalmente, se podrá generar un déficit habitacional en gran parte de estas zonas, lo que hará mucho más llamativo construir en nuevos territorios, ampliando el alcance del mercado a nuevos sectores de la población, y expandiendo su área de acción.
Es por ello que, para 2025, se espera que a nivel nacional la oferta de vivienda se recupere en, al menos, 150.000 unidades. Y, por el momento, los expertos proyectan que, aunque para comienzos de 2024 se mantengan las cifras a la baja, luego estas empiecen a ceder progresivamente.
Retos y Oportunidades para el Sector Inmobiliario
Frente a los retos actuales, el sector inmobiliario debe adaptarse y responder con estrategias innovadoras. La sostenibilidad emerge como un área de oportunidad, con un aumento en los proyectos con certificaciones de sostenibilidad, reflejando una tendencia hacia la construcción responsable y ambientalmente consciente.
La recuperación del sector dependerá de varios factores, incluyendo el manejo fiscal del país, la estabilidad y claridad de las políticas de subsidios de vivienda, y la inversión en infraestructura pública. Estos elementos serán cruciales para impulsar el mercado inmobiliario y, por ende, para la recuperación económica general del país.
Aunque los créditos para compra de vivienda representan alrededor de un 12% del PIB, la adquisición ha caído significativamente en los primeros compases del 2024 y, aunque existen 1,5 millones de créditos que representan más de $120 billones en el sistema financiero, es importante establecer estrategias para impulsar la obtención de estos con mayor efectividad.
Perspectivas Futuras
El sector inmobiliario colombiano enfrenta un período clave, con desafíos que requieren respuestas estratégicas y coordinadas. Sin embargo, también existen oportunidades significativas para la transformación y el crecimiento.
La adaptación a nuevas realidades, la innovación en sostenibilidad y la efectiva implementación de políticas públicas serán fundamentales para superar los obstáculos actuales y aprovechar el potencial del mercado inmobiliario en Colombia.
Por: Santiago Urrego Ramírez
Fuente Consultada: BBVA
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