Adquirir un inmueble es un gran paso y para muchos puede ser el sueño de toda la vida. Si bien, comprar un espacio tiene muchos beneficios, hay que tener en cuenta que se trata de una gran inversión y debe ser tomada con su debida responsabilidad.
Si ya te decidiste a comprar un inmueble, pero no sabes por donde comenzar, aquí tienes una guía completa para que te sientas seguro, hagas un bueno uso de tu dinero y no te lleves sorpresas.
Presupuesto
Haz cuentas y dedícale un tiempo a conocer a fondo tu presupuesto. Plantea las siguientes preguntas: ¿con cuánto cuento actualmente? Si espero un tiempo, ¿podría aumentar significativamente mi monto actual? ¿se reduciría?
Una vez tengas claro todo tu presupuesto, empieza a explorar las zonas de tu interés y revisa si se ajustan a tus necesidades y posibilidades.
Recuerda que debes tener al menos un buen porcentaje del total del valor de inmueble que desees adquirir; para cada tipo de inmueble hay un porcentaje diferente:
-Para vivienda usada, el 30%, pero este lo puedes complementar con cesantías, AFC o subsidios
-Si tu préstamo es con leasing habitacional, debes tener entre el 10% al 20% del valor total del inmueble
Para este punto es importante saber cuánto te podrían prestar los bancos, pues estos se rigen de acuerdo con tus ingresos mensuales. Si no sabes cuánto, puedes usar nuestro simulador de crédito para calcular este valor dando click aquí.
Además, hay otros gastos adicionales de los que hablaremos más adelante.
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Gastos adicionales
Si ya tienes tu inmueble elegido, y este se ajusta a tu presupuesto, existen unos factores importantes que debes revisar antes de dar el sí.
Gastos notariales
Lo primero son los gastos notariales, que incluyen: escrituración, beneficencia, registro, honorarios del notario y copias. Esto es un aproximado del 2% al 4% del valor total del inmueble, por lo que debes considerar bien si cuentas con este presupuesto adicional.
En los casos donde exista una hipoteca (crédito hipotecario con el banco), se adiciona entre el 0,27% al 0,30% sobre el valor del inmueble para gastos de escrituración.
Si quieres conocer el valor más aproximado de tus gastos notariales, puedes usar nuestro simulador aquí
Avalúo
Otro gasto es el avalúo del inmueble, pues este debe ser certificado y realizado por un experto para que tengas todo en regla y garantizar que pagues el valor correcto por el inmueble.
Excepciones adicionales
Existen otros gastos que solamente aplican a cierto tipo de viviendas o de financiamientos.
Por ejemplo, existe algo llamado “afectación a la vivienda familiar”, esto es que las viviendas están aseguradas para que la habite, lo cual la hace inembargable, salvo excepciones legales, estipuladas en la ley 258 de 1996.
Si se quiere sacar un crédito hipotecario sobre una vivienda con afectación familiar, debes pagar $81.900
Una ventaja que puedes usar a tu favor es la nueva ley 2434 de 2024, la cual permite incluir estos gastos notariales dentro del crédito hipotecario o leasing habitacional y los avalúos los puedes hacer de forma digital a través de las plataformas dispuestas por las entidades autorizadas.
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Otros gastos en los que podrías incurrir son los impuestos, pues debes presentar paz y salvo de ellos, junto al mantenimiento inicial que puede resultar costoso si la vivienda no es nueva o no se encuentra en buenas condiciones.
Financiamiento
Si cuentas con el 100% del dinero y vas a pagar de contado, puedes saltar este punto; pero si no tienes posibilidades de pagar el inmueble totalmente en una sola cuota, hay varias opciones para financiarlo.
Crédito hipotecario
Es un préstamo a largo plazo que te hacen entidades financieras (como los bancos), respaldado por una garantía de hipoteca, que se hace sobre el inmueble que se está comprando, de esta manera, si no se cumple con el pago del préstamo, la entidad financiera podrá disponer del inmueble.
Existen dos maneras de realizarlo
-Crédito hipotecario en pesos: En esta opción, la tasa de interés se mantiene fija durante todo el plazo del préstamo, es decir, la misma cuota cada mes, lo que asegura una estabilidad
-Crédito hipotecario en UVR: El crédito en Unidad de Valor Real, la tasa de interés puede variar durante el plazo del préstamo, dependiendo de la inflación, pues en esta se mantiene el valor adquisitivo de la propiedad.
Leasing habitacional
En este método, una entidad financiera adquiere un inmueble y lo entrega da en arriendo con opción de compra. El usuario paga mensualmente un “arriendo” y al final puede del plazo puede ejercer la opción de compra que se pactó al inicio del contrato.
Aquí también existen dos modalidades principales
-Leasing habitacional familiar: Este es exclusivo para vivienda familiar, es decir, no puede ser destinado para renta.
-Leasing habitacional no familiar: Puedes utilizarse el inmueble para vivienda o para subarrendar, sin embargo, algunas entidades financieras pueden tener ciertos requisitos más específicos para esta modalidad.
Intereses
En los créditos o préstamos, se debe pagar un costo adicional sobre el monto original solicitado. Este puede ser de dos maneras y depende de tu tipo de crédito
Intereses para crédito en pesos
Se establece un porcentaje anual adicional a pagar sobre el dinero desembolsado, y a este se le conoce como interés efectivo anual.
Este interés anual se divide en los 12 meses del año. Por ejemplo, si adquiriste un crédito con una tasa de interés anual del 12%, cada mes pagarías aproximadamente un 0,8% de intereses.
Es por esto que, el plazo del préstamo es importante en tema de costos. Haz cuentas y revisa qué te haría invertir menos, si menos cuotas a un interés promedio, o más cuotas a un interés bajo. También depende de tu capacidad mensual.
Intereses para crédito en UVR
Si tu crédito está en Unidad de Valor Real, también se presenta un interés anual, pero este depende del IPC, es decir, de la inflación, por lo cual, es muy probable que el interés varíe mes a mes, ya sea que suba o que baje.
Situación legal del inmueble
Antes de comprar, es necesario que revises la situación legal del inmueble, y esto lo haces a través de diferentes trámites.
Certificado de tradición y libertad
Este es un documento emitido por la Superintendencia de Notariado y Registro que permite ver el historial de propietarios del inmueble; este ayuda a verificar diferentes aspectos importantes:
-Si el vendedor es legítimamente el propietario
-Si el inmueble tiene transferencias de propiedad, compraventas anteriores, herencias y todos los cambios de propietarios
-Si existen hipotecas o deudas sobre la propiedad
-Si este inmueble tiene gravámenes, los cuales son cargas o deudas que limitan el uso de la propiedad libremente (embargos, deudas tributarias, entre otros)
Este documento se solicita a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, y e incluso se puede descargar desde la página de la Superintendencia de Notariado y Registro.
Si la propiedad tiene alguno de estos problemas, es mejor no continuar con el proceso de compra, pues solo te traerá problemas.
Estudio de títulos
Es un análisis legal detallado de la historia de un inmueble, realizado por un abogado especializado o una entidad legal. Su objetivo es verificar la cadena de propiedad y asegurarse de que el inmueble esté libre de problemas legales. En un estudio de títulos se revisan documentos que van más allá del simple certificado de tradición y libertad, como:
-Escrituras públicas, donde se incluyen compraventas, donaciones, testamentos, entre otros
-Registros de propiedad, que se remontan a los documentos históricos de la propiedad
-Embargos no registrados, derechos de terceros sobre el inmueble entre otros gravámenes que no se encuentran registrados en el certificado de tradición y libertad
-Posibles problemas de sucesiones
Normas urbanísticas
Hay propiedades que no cumplen con las normas urbanísticas y de uso de suelo, pues están construidas en zonas no permitidas, o no tuvieron una construcción legalizada, por lo cual es importante estar actualizado en cuanto a estas normas, ya que esto te podría traer problemas legales en un futuro.
Para esto puedes verificar con la alcaldía correspondiente, dentro del Plan de Ordenamiento Territorial (POT).
Desenglobamiento de lotes
En el caso de estar adquiriendo un lote, es indispensable revisar si el lote está desenglobado, para que sea legal. El desenglobamiento de lotes es cuando se separa un lote grande en varios lotes más pequeños.
Este proceso se realiza cuando un terreno de una sola propiedad se divide en parcelas individuales para su venta, urbanización o desarrollo, de acuerdo con las normas urbanísticas y los planes de ordenamiento territorial.
Si el lote no está desenglobado, entonces no podrás hacer uso de él legalmente.
Revisa el mercado inmobiliario
Más allá del espacio en sí, los alrededores son una parte fundamental del proceso de compra. Debes analizar si el mercado está subiendo o bajando, para ver si tu inmueble se valorará fácilmente. También la accesibilidad a lugares necesarios (transporte, tiendas, alimentos, etc.).
Esta información la puedes obtener en portales inmobiliarios, como Metrocuadrado.
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Además, puedes consultar informes especializados, como el informe de Actividad Edificadora o Tendencias de la Construcción de Camacol, en caso de que quieras informarte más.
Documentación requerida
Estos son algunos de los documentos que te pueden solicitar para la compra, sin embargo, ten en cuenta que dependen de las entidades con las que realices la compra.
-Solicitud de crédito diligenciada
-Fotocopia de la cédula de ciudadanía (tanto del comprador como del vendedor)
-Certificación laboral detallada (cargo, salario, tipo de contrato)
-Extractos bancarios o documentos que verifiquen ingresos suficientes
-Paz y salvo del impuesto predial
-Paz y salvo de servicio públicos
-Avalúo del inmueble
-Certificado de tradición y libertad
-Estudio de títulos
-Escritura de compraventa
-Estudio de usos de suelos
-Registro del inmueble
-Promesa de compraventa
-Carta de aprobación del crédito (si hay crédito)
En caso de que sea propiedad horizontal, es decir, que varias personas son propietarias de diferentes partes de un inmueble (edificios de oficinas o apartamentos), se requiere:
-Autorización de la junta de propietarios
Sin embargo, cuando son conjuntos cerrados, no aplica la propiedad horizontal, por lo cual se solicita:
-Certificado de No propiedad horizontal, y este se solicita en la administración del conjunto
No hagas todo solo
Es importante que puedas vivir este proceso en compañía de expertos o personas con experiencia, como asesores legales que protejan tu dinero o que puedan aportarte conocimiento; además, asegúrate de investigar bien la reputación del vendedor y así evitar “novatadas”.
Tener una buena planeación puede facilitarte todo el proceso de compra. Conocer tu presupuesto, entender los costos adicionales, elegir el financiamiento adecuado y hacer una investigación del mercado son claves para tomar una decisión que se ajuste a tus necesidades y tu capacidad financiera.
En resúmen
Si sigues estos pasos, estarás mucho más preparado para dar el gran salto hacia la propiedad de tu futuro hogar.
Por: Isabela Gonzáles
Fuentes consultadas: Datos internos de Metrocuadrado, Vivienda.co, Ley 2434, Ley 258 de 1996