El abogado Andrés Martínez resuelve inquietudes de un lector, el señor Jaime Benítez.
Caso
"En diciembre arrendé mi apartamento y en marzo, durante la asamblea general de copropietarios, nos enteramos de que la constructora estaba realizando refacciones en los techos porque se estaban desprendiendo, al parecer, por un producto nuevo que habían utilizado.
"Personal de la constructora visitó el apartamento e informó que debían hacer trabajos durante una semana. En abril, el arrendatario me informó de forma escrita que entregaría el apartamento por el riesgo que le implicaba quedarse (su hija padece de una enfermedad en las vías respiratorias).
"Me entregaron el apartamento en mayo y aunque el contrato contempla cláusula penal por terminación unilateral y el arrendatario está dispuesto a cancelarla, el problema radica en los daños y perjuicios para mí.
"Pagamos asesor inmobiliario para arrendarlo y la constructora me envía una carta poco explicativa sobre la real dimensión de los riesgos y trabajos. Además, no hay certeza en la duración de esos trabajos.
"Incluso, después de la reparación tenemos que iniciar un nuevo proceso para arrendar, pagar servicios, cuotas de administración, gastos administrativos en el proceso de arrendamiento...
Respuesta
Sobre el contrato de arrendamiento había justa causa para darlo por terminado, ya que el arrendador debe mantener el inmueble en condiciones normales para su uso, situación que no se daba por las constantes reparaciones en los techos, el polvo derivado, el olor de pinturas, etc...
Pero el causante del hecho perturbador no es el arrendador directamente. La culpa proviene de un tercero llamado constructor y/o sus subcontratistas, quienes probablemente fallaron en el proceso constructivo, la idoneidad del ejecutor de obra y la correcta aplicación de los productos. Además hay responsabilidad del interventor quien omite el control de calidad.
Ahora bien, una vez concluidas las obras las normas establecen que el constructor responsable solicitará el certificado de permiso de ocupación a la autoridad que ejerza el control urbano y posterior del proyecto. Habría que constatar si se obtuvo o no.
En caso negativo hay una omisión adicional generadora de responsabilidad. Si fue obtenido podría estar también involucrada en responsabilidad la administración pública por expedir el acto administrativo que concede el certificado de permiso de ocupación, sin que el bien está en condiciones de ser ocupado.
A la hora de reclamar hay que tener claro cuáles son las causas técnicas del hecho, el procedimiento, el tiempo y su costo, y para ello debería asesorarse de expertos.
También es vital establecer en cifras los perjuicios como el daño emergente (lo que le vale reparar, los pagos que debe efectuar por no tenerlo arrendado, lo que cuesta volver a alquilar), el lucro cesante (lo que dejé de percibir), y los perjuicios morales.
Sugerimos recopilar información del estado de los techos, fotos, diagnósticos técnicos, pronósticos, cotizaciones, pruebas técnicas, facturas y recibos de los gastos pues son indispensables para cobrar perjuicios. Al reclamar deberá asesorarse de abogado experto y previamente deberá agotar la conciliación ante centro de especializado en el tema.