Marzo 2015 - El mercado de servicios inmobiliarios corporativos en nuestro país ha tenido una evolución desde hace 15 años, momento en el que aparecieron las primeras empresas dedicadas a ofrecer diversos servicios de consultoría, investigación de mercados, adquisición y negociación de inmuebles, entre otros, diseñados especialmente para organismos empresariales.
El desarrollo positivo de este sector se ha dado por el buen momento económico del país, y el creciente atractivo para la inversión extranjera, especialmente durante el año pasado. En el 2014 las empresas protagonistas de este sector aumentaron y robustecieron el portafolio de los servicios ofrecidos a sus clientes, profundizando conocimientos para aportar al mercado.
Uno de los principales temas que manejan las empresas de servicios inmobiliarios corporativos son las transacciones de finca raíz, efectuadas para oficinas y parques industriales. En este sector, los Fondos de Inversión se han consolidado como actores dinámicos e importantes en el mercado inmobiliario colombiano, con especial crecimiento en el 2014, llegando hoy en día a ser grandes inversionistas para el desarrollo de proyectos de oficinas.
El dinámico mercado de oficinas en Bogotá
Bogotá como capital del país, ha permanecido con una actividad dinámica en el mercado de oficinas. El año pasado se presentó la aparición de nuevos proyectos de gran magnitud en el nororiente de la ciudad, los cuales no se estaban esperando, por ser una locación con poco espacio para la construcción. Esta zona, llamada - CBD (Central Business District), comprendida entre la calle 116 y la calle 72, cuenta con bastante movimiento de comercio y oficinas, alojados en muchos edificios modernos, y de altas especificaciones. Dentro de esta zona se está desarrollando proyectos como América Centro de Negocios, que cuenta con 85.500 metros cuadrados, el cual se espera que esté listo en los próximos 3 o 4 años. En el año pasado, también aparecieron proyectos en la calle 100, los cuales no se veían venir por la ausencia de disponibilidad de terrenos.
Por esta característica de crecimiento en Bogotá, se hicieron varios pronósticos, entre los que se contempló la zona de Salitre, que ha vivido en los últimos años una actividad altísima de construcción, esperando próximamente nuevos edificios. Se hablaba de que la oferta sería alta, lo cual es la realidad que se está viviendo hoy. La actual demanda de oficinas es buena, pero ésta no ha aumentado, y la oferta si lo ha hecho, este fenómeno hace que los porcentajes de desocupación y vacancia aumenten, aunque todavía no se puede hablar de una sobre oferta.
En este momento la zona de Salitre cuenta entre un 6 por ciento y 7 por ciento de desocupación, lo cual indica que ya ha salido de la oferta baja para llegar a una oferta moderada. Esta circunstancia ha llevado a que la diferencia entre los precios de cierre en las negociaciones inmobiliarias haya aumentado. Cuando se presentaba una oferta baja o moderada en años anteriores, los arrendatarios no se movían demasiado del precio inicial haciendo grandes descuentos o rebajas a los inquilinos, para lograr el precio de cierre. En este momento, esto ha cambiado, se están haciendo movimientos en el precio de cierre, pasando de un gap menor del 5 por ciento, a un 10 por ciento.
Otro fenómeno que se espera para el 2015 es flexibilidad por parte de los propietarios de inmuebles en las negociaciones de arriendos, factor que en años anteriores no se presentaba. Este año se espera negociaciones flexibles y creativas por parte del arrendador, que debe ser ingenioso para no perder un posible cliente, que puede mirar rápidamente otras opciones, debido al ingreso de una gran cantidad de metros en arriendo de oficinas, que aumenta la oferta en la ciudad.
Esta flexibilidad que deberán de tener los propietarios de oficinas en arriendo no será igual para los propietarios de oficinas en venta, donde los precios si permanecerán estables debido a la alta demanda por parte de inversionistas nacionales e internacionales. Se espera que el ritmo de colocación empiece a disminuir para las oficinas en venta. De esta forma, si no se venden los proyectos de oficinas sobre planos, estos no se llevarán a cabo.
Otro elemento que se vislumbra para este año es la presencia de excelentes oportunidades en el valor de arriendos para los inquilinos que están buscando ubicarse en oficinas localizadas en zonas diferentes al CBD (Central Business District), tales como la zona del canal de Córdoba, TITÁN, o la 170.
Relación del mercado de oficinas de Bogotá con principales ciudades del país
Bogotá cuenta con una absorción de 120.000 metros cuadrados de oficinas anuales. Ciudades como Barranquilla y Medellín cuentan con una absorción anual más baja, respectivamente, son 13.000 metros cuadrados y 11.000 metros cuadrados.
En Barranquilla se está presentando una importante oferta de oficinas, posiblemente generada por grandes expectativas derivadas del TLC. En este momento cuenta con muchos proyectos, algunos de los cuales ya están en construcción y no han llegado a su punto de equilibrio. Esta es una circunstancia que se debe tener en cuenta para el sano desarrollo de la ciudad.
En Medellín los niveles de oferta tienen un comportamiento más moderado, porque cuenta con una absorción de metros cuadrados más estable. Con los nuevos proyectos del último año, se ha mejorado el nivel de oficinas con el que cuenta la ciudad, estas tiene estándares internacionales y una alta calidad. Muchos inquilinos actuales de oficinas de bajas especificaciones están considerando migrar a edificios de oficinas con mejores estándares, esto significa que los inquilinos se desplazarán a nuevos espacios, aunque implica que la desocupación seguirá siendo alta.
Cali, es un mercado que está empezando a reaccionar. Contaba con poca oferta, poca demanda, y el último año se presentó un mayor movimiento inmobiliario, apareciendo nuevos edificios con altas especificaciones.
El 2015 un año de oportunidades para el mercado inmobiliario
Con este panorama que se ha presentado para el mercado de oficinas, las empresas que necesitan espacios grandes y que quieran consolidar sus oficinas en un solo edificio, pueden buscar ubicarse en zonas no tradicionales, aprovechando la oferta actual, así tendrán grandes oportunidades en la consecución de inmuebles con un buen precio, debido a que el valor de los arriendos están tendiendo a la baja.
Los propietarios de pisos, o de oficinas, que se encuentran en zonas donde se esté presentado mucha oferta, deberían considerar ser más flexibles en sus ofertas, y proponer elementos adicionales que van más allá de precios y meses de gracia, por ejemplo, podría ofrecer entregar el cableado de la oficina, cambios de tapetes, entre otras opciones.
Para el 2015 los propietarios deberán ser muy creativos en cómo podrán retener a sus posibles clientes, en un escenario positivo en precios y de variadas alternativas de ubicación para los inquilinos de oficinas.
Fuente: Colliers International Colombia