Mayo 2015 - Según los reportes del mercado de oficinas del primer trimestre del 2015 realizados por Colliers International, Bogotá presenta un cambio en la tendencia del mercado, relacionado con la ocupación de los espacios disponibles para uso de oficinas.
En el primer trimestre de 2015 la oferta se triplicó en comparación al primer trimestre del año pasado. La vacancia se duplicó llegando a un 8,7 por ciento, lo cual todavía representa un mercado sano, alcanzando el límite de normalidad. Esta cifra no llamaría la atención, si actualmente no se estuvieran desarrollando numerosos proyectos de construcción.
¿Qué cambió en el mercado?
Factores como la revaluación del dólar, la difícil situación que viven a nivel mundial y en Colombia las empresas petroleras, y algunos temas de reglamentación en la construcción han influido en que una gran cantidad de metros cuadrados de oficinas, hayan sido entregados por sus arrendatarios este primer trimestre.
Otro elemento que contribuye al aumento de metros de oficinas disponibles en Bogotá, corresponde a la finalización de contratos de arrendamiento que históricamente terminan en el período del primer trimestre, generando que se presenten desocupaciones importantes de inmuebles comerciales.
La compra por parte de diferentes fondos de inversión de proyectos de oficinas, que invirtieron en la totalidad del edificio y fueron finalizados en períodos muy cercanos, es otro factor que ha aumentado la oferta de oficinas de la ciudad.
Según el reporte del mercado realizado por Colliers Bogotá inicia el año con un inventario de 2.225.600 metros cuadrados rentables de oficinas, aumentando un 14 por ciento con respecto al mismo periodo del año anterior. Entre Enero a Marzo se finalizaron 15 edificios corporativos, sumando 133.500 metros cuadrados al inventario, cifra que no se había registrado nunca en la ciudad.
Mientras que la oferta de oficinas en el primer trimestre del 2015, alcanzó un nivel histórico, y se espera que siga aumentando en lo que queda del año. De los 194.000 metros cuadrados disponibles, más de 103.000 metros cuadrados pertenecen a nuevos edificios.
Sectores con la mayor tasa de vacancia
La mitad de los metros disponibles se encuentran en el corredor de El Chicó, Calle 100 y Santa Bárbara, donde además de la desocupación de oficinas de 400 metros cuadrados, se terminaron 10 edificios, que cuentan con 30.000 metros cuadrados vacantes. De manera similar, el corredor Salitre se ubica en el segundo lugar con el 32 por ciento de la oferta, seguido del Corredor de Córdoba con 10 por ciento.
La tasa de disponibilidad cerró en 8,9 por ciento jalonada especialmente por los corredores de Salitre y Córdoba, donde se finalizaron edificios de gran tamaño con un alto número de oficinas disponibles.
“Colliers International estima que aunque la actual tasa de disponibilidad permita que el mercado permanezca estable, durante el 2015 la cifra seguirá creciendo a causa de los 170.500 metros cuadrados que se tienen proyectado finalicen durante el año, generando así una posible sobreoferta en la ciudad” añadió Roberto Cáceres.
¿Qué cambia?
En la medida que hay más oferta, las decisiones de los inquilinos son más lentas y probablemente decidan esperar mientras crece la oferta y bajan los precios, haciendo que la demanda disminuya.
Recomendaciones al mercado por parte de Colliers International
La tasa de vacancia está llegando a los límites de la normalidad, es preciso revisar las acciones que se pueden tomar para que el mercado inmobiliario de oficinas en Bogotá y Colombia, siga sano.
Es importante asesorarse de expertos en el tema de servicios inmobiliarios corporativos, como lo es Colliers International, para tomar la mejor decisión de inversión.
Los constructores, desarrolladores y propietarios de grandes áreas, tendrán que ajustarse a las nuevas condiciones del mercado. La comunicación entre ellos será vital para entender que se puede pensar en otro tipo de proyectos, diferentes a las oficinas. Se tendrán que moderar los niveles de construcción en las zonas tradicionales sobre todo donde se está concentrando la sobre oferta, como Chicó, Santa Bárbara y Salitre.
“Existen oportunidades interesantes para explorar la construcción de oficinas tipo B, que no necesitan de altas especificaciones y se pueden ubicar en zonas no tradicionales. Este tipo de proyectos está desatendido. Existen también otras entidades que necesitan espacios de oficinas de un tamaño promedio de 3.000 metros cuadrados como call centers y servicios de outsourcing“complementó Cáceres.
Hay que empezar a pensar responsablemente en el precio. La demanda no va a caer, pero si existe un exceso de oferta de edificios de altas especificaciones.
Es un buen momento para los inquilinos de las oficinas en Bogotá. Para lograr un buen negocio en largo plazo, cambiarse de oficinas, renegociar los actuales contratos, y obtener nuevas oportunidades o beneficios que vayan más allá del tiempo de gracia, como por ejemplo, pedirle a los dueños pagar las adecuaciones necesarias, entre otras alternativas.
Comparación de las tasas de vacancia de Bogotá con las principales ciudades del país Barranquilla está viviendo una sobreoferta de metros cuadrados de oficinas, este fenómeno se presentó desde el año pasado. Se prevé que la situación que está viviendo actualmente Bogotá de aumento en la tasa de vacancia, la estará viviendo en Medellín a finales del 2015. Cali es la excepción por la diferencia de la dinámica del mercado inmobiliario donde se presentó el movimiento de las otras ciudades.
Finalmente, este fenómeno aterriza las expectativas por parte de los inversionistas y propietarios de generar una renta derivada de las oficinas, e invita a todos los actores del mercado a pensar en precios de arriendo moderados.