Humberto Medina, presidente de un consejo de administración, comenta: "Un propietario arrendó su garaje a una persona ajena al conjunto, lo que en concepto del consejo trae consecuencias negativas tanto para la administración como para los vigilantes, pues les están recargando el trabajo sin ningún beneficio. Esto, además, genera problemas de inseguridad. "Los apartamentos son exclusivamente para vivienda y existe el temor de que este hecho sea un precedente para que más propietarios sigan el mal ejemplo. ¿Qué mecanismos se pueden utilizar para resolver el caso con base en las normas que regulan la materia?
Respuesta
Hay que considerar varios aspectos para resolver este problema a través de alguno de los mecanismos de solución de conflictos previstos en el reglamento, como el comité de convivencia, un centro de conciliación y arbitraje o ante el juez civil municipal.
En primer término, los cupos de parqueo, su número y dimensiones en los edificios residenciales, se derivan de la exigencia de las normas urbanísticas y tienen como fin satisfacer una necesidad de los propietarios de los apartamentos.
Justificación del uso de los estacionamientos
En los edificios busca que los propietarios y visitantes no ocupen el espacio público y respeten el derecho que tienen las demás personas. Puede deducirse, entonces, que los garajes son anexos de las unidades residenciales; por esta razón, en muchos reglamentos en los cuales los estacionamientos de residentes se determinan como privados se establece que los parqueaderos son complementarios incorporados jurídicamente a los apartamentos, a pesar de estar segregados materialmente.
Esto hace necesario que los garajes sean transferidos o arrendados junto con los apartamentos. A lo anterior se suman razones de seguridad. La Ley 675 determina que se debe garantizar la seguridad, de tal forma que las normas de urbanismo y las relacionadas con el tema deben prevalecer sobre los intereses de un propietario.
El papel del juez civil municipal
Esta autoridad resolverá el reclamo de quienes consideran que no puede incluirse en el reglamento ninguna disposición que limite su transferencia o arrendamiento al tratarse de un bien privado y que además la asamblea solo decide sobre los bienes comunes, frente a la prevalencia de los intereses generales y las normas citadas.
Por tratarse de una unidad privada considero que el arrendatario no estaría vinculado con la copropiedad solo por la vigilancia y la portería, sino que se le aplicarían las normas del reglamento lo mismo que a los demás usuarios de garajes arrendados a personas del edificio; así las cosas, el propietario deberá cancelar su cuota de administración de acuerdo con el coeficiente asignado de manera solidaria con el arrendatario.