El Catastro es una herramienta clave en la gestión del territorio y los derechos de propiedad en Colombia. A través de este registro, se identifican, localizan y valoran los inmuebles en todo el país. Sin embargo, muchas personas enfrentan problemas relacionados con el catastro que pueden afectar su tranquilidad y seguridad jurídica, desde la desactualización de los datos hasta dificultades con la titulación de sus propiedades. Es fundamental que todos los ciudadanos comprendan estos problemas, sepan cómo abordarlos y encuentren soluciones adecuadas para proteger su patrimonio.
Los problemas catastrales afectan tanto a propietarios urbanos como rurales, y pueden tener repercusiones importantes en el pago de impuestos, la seguridad jurídica de la propiedad y el acceso a servicios básicos. Sin embargo, como ciudadanos, existe la capacidad de resolver estos problemas con la orientación adecuada y el conocimiento de los recursos disponibles.
A continuación, te explicamos los problemas más comunes relacionados con el catastro en Colombia y las acciones que puedes tomar para resolverlos.
1. Desactualización del Catastro: ¿está tu propiedad al día?
Uno de los problemas más frecuentes en el sistema catastral colombiano es la desactualización de la información. Muchas veces, la información registrada en el catastro no refleja cambios importantes en la propiedad, como remodelaciones, subdivisiones o incluso compras y ventas recientes. Esta falta de actualización puede ocasionar problemas a la hora de pagar impuestos o realizar otros trámites legales.
¿Cómo resolverlo?
Si notas que los datos catastrales de tu propiedad no están actualizados, te recomendamos acercarte a la oficina de Catastro de tu municipio para realizar la corrección correspondiente. Además, la mayoría de trámites se pueden realizar a través de la página oficial, vivi.igac.gov.co., donde puedes hacer hasta 12 tipos de trámites en línea. Para Bogotá, puedes hacer más de 30 trámites en la página catastroenlinea.catastrobogota.gov.co
En muchas localidades, existe un proceso formal para actualizar la información catastral, lo cual garantiza que el catastro refleje con precisión la situación actual de tu propiedad. Además, es importante que consultes periódicamente si se está llevando a cabo un proceso de actualización catastral en tu zona.
2. Conflictos de titulación: ¿Tienes tu título de propiedad en orden?
Los conflictos relacionados con la titulación de tierras son una realidad en muchas zonas rurales y urbanas de Colombia. Si bien muchas personas viven en propiedades que consideran suyas, no siempre cuentan con un título de propiedad formalizado, lo que genera inseguridad jurídica y, en algunos casos, disputas sobre la titularidad.
¿Cómo resolverlo?
Si aún no cuentas con un título de propiedad o hay dudas sobre la titularidad de tu terreno, lo primero que debes hacer es acudir a las entidades competentes, como el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) y la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR). Estas instituciones pueden ofrecerte orientación sobre el estado de tu propiedad en el registro catastral. Si es necesario, existen programas de formalización de tierras y titulación gratuita en muchas regiones del país que pueden ayudarte a regularizar tu propiedad.
Aunque las autoridades locales son las encargadas de gestionar el catastro, tú puedes comenzar a construir un expediente personal de tu propiedad, recopilando todos los documentos disponibles que demuestren tu derecho de posesión y el estado de tu terreno. Esto incluye recibos de pago de impuestos prediales, documentos que acrediten tu compra o herencia de la propiedad, fotografías, contratos de compraventa, entre otros. Este expediente te servirá como respaldo cuando tengas que presentar una solicitud ante las autoridades correspondientes.
Puede leer: Cómo solicitar la rectificación del avalúo catastral
3. Valoración Catastral Incorrecta: ¿Estás Pagando lo Justo por tu Propiedad?
Un problema recurrente en el catastro colombiano es la incorrecta valoración de los inmuebles, que puede dar lugar a pagos excesivos o insuficientes de impuestos prediales. La sobrevaloración puede significar una carga económica innecesaria, mientras que la subvaloración podría resultar en un menor recaudo de impuestos y, a largo plazo, afectar la infraestructura local.
¿Cómo resolverlo?
Si consideras que el valor catastral de tu propiedad es incorrecto, puedes solicitar una revaluación catastral ante la autoridad competente en tu municipio. Para esto, es recomendable contar con documentos que respalden tu solicitud, como avalúos comerciales actualizados o comparaciones con propiedades similares en tu área. Recuerda que, por ley, el valor catastral debe reflejar el valor real del inmueble, y si hay un error, es tu derecho solicitar su corrección.
4. Definición y delimitación de límites ¿Tienes líos para definir el limite de tu propiedad?
Uno de los problemas más comunes en el catastro, especialmente en áreas rurales o en zonas urbanas con desarrollo desordenado, es la falta de claridad en los límites de la propiedad. Las disputas por límites entre vecinos, o entre propiedades que se encuentran en zonas informales, pueden derivarse de registros catastrales incorrectos o imprecisos.
¿Cómo resolverlo?
Cuando existe una disputa por los límites de una propiedad o la delimitación de terrenos, un topógrafo es el profesional encargado de realizar una medición precisa del terreno y establecer con exactitud los límites de la propiedad. Este proceso es fundamental para resolver conflictos de colindancia y para la actualización catastral en áreas donde no se ha hecho una correcta medición del terreno en el pasado.
El topógrafo realiza un levantamiento topográfico, utilizando equipos como GPS, estaciones totales y otros métodos de medición. Marca los límites reales de la propiedad con puntos georreferenciados. El informe topográfico generado por el profesional se utiliza como base para corregir los registros catastrales en la oficina correspondiente.
5. Problemas en barrios informales: ¿Está formalizada tu zona?
En muchas ciudades colombianas, especialmente en barrios populares y asentamientos informales, el catastro no ha logrado formalizar las propiedades debido a la falta de planificación urbana o a la irregularidad en el proceso de asentamiento. Esto genera una serie de problemas, desde la imposibilidad de acceder a servicios públicos hasta la inseguridad jurídica sobre la titularidad de las propiedades.
¿Cómo resolverlo?
Si vives en una zona no formalizada, es fundamental que te acerques a las autoridades locales, como la alcaldía o el Instituto de Vivienda de tu municipio, para obtener información sobre los programas de regularización catastral y titulación de tierras disponibles en tu localidad. Muchos municipios están trabajando activamente en procesos de formalización de barrios que buscan integrar estos sectores al sistema catastral formal y garantizar los derechos de los propietarios.
6. Duplicidad de registros: ¿Tu propiedad está Correctamente registrada?
En ocasiones, los inmuebles pueden estar registrados más de una vez en el catastro, lo que crea confusión sobre la propiedad de los terrenos. Este problema puede generar disputas legales y dificultar trámites como la venta de la propiedad, la obtención de créditos o la solución de conflictos con otros propietarios.
¿Cómo resolverlo?
Si observas que tu propiedad aparece duplicada en el catastro, es importante que contactes con la Dirección de Catastro de tu municipio para que revisen el caso y se eliminen los registros erróneos. También puedes acudir al Registro de Propiedad para verificar la titularidad y asegurarte de que todo esté en orden. De ser necesario, se puede realizar una corrección en el sistema catastral que resuelva la duplicidad.
7. Falta de coordinación entre entidades: ¿Qué hacer si existen incongruencias en los registros?
Uno de los principales desafíos del catastro en Colombia es la falta de coordinación entre las diferentes entidades encargadas del registro y la planificación territorial. Esto puede resultar en incoherencias entre el catastro, el registro de propiedad y los planes de ordenamiento territorial, lo cual complica la resolución de conflictos y la obtención de derechos sobre los inmuebles.
Puede ver: ¿Qué es y cómo sacar el certificado de tradición y libertad?
¿Cómo resolverlo?
Si te encuentras con inconsistencias entre los registros catastrales y de propiedad, lo primero que debes hacer es contactar con las autoridades locales encargadas del catastro y la planificación territorial. En muchos casos, será necesario hacer una revisión del sistema y actualizar los datos. La digitalización y la implementación de nuevas tecnologías están mejorando los procesos, pero en algunas situaciones es necesario gestionar estas discrepancias de manera directa con las entidades involucradas.
Si te enfrentas a alguna de estas situaciones, lo ideal es que te acerques a las autoridades locales, consultes los programas de regularización disponibles y tomes las acciones necesarias para garantizar que tu propiedad esté correctamente registrada y valorada.
Realizado por: Lisbeth Pascuaza Barco
Fuentes consultadas:
- Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC)
- Superintendencia de Notariado y Registro (SNR)
- Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio
