La adquisición de una vivienda trasciende las ‘cuatro paredes’. También incluye adaptarse a una nueva comunidad y asumir normas de convivencia.
Estrenar una casa o un apartamento también obliga a comprometerse con temas como la constitución de las pólizas obligatorias y hasta la legalidad del contrato de vigilancia, entre otros.
Esto incluye, según la abogada Nora Pabón, seguros que cubran los riesgos al ciento por ciento, entre otros aspectos que explican varios especialistas en tema.
Seguridad
A lo anterior hay que agregarle que la estructura cumpla las normas sismorresistentes y de incendio vigentes.
Si hay piscinas deben regirse por las disposiciones de la Ley 1209 del 2008 y sus normas reglamentarias.
Además, es clave el funcionamiento de los bienes comunes, especialmente los que impactan a las personas en estado de discapacidad, los niños y los mayores.
Pabón recuerda que el servicio de celaduría debe contratarse con una compañía debidamente constituida, autorizada y vigilada por la respectiva Superintendencia.
Además, el contrato debe realizarse de acuerdo con las normas, evitando exceso de turnos o violaciones a la ley laboral de los guardas.
Convivencia
El derecho de cada uno termina cuando comienza el derecho de los demás; por lo tanto, es necesario que se cumplan las normas de convivencia pacífica que incluyen el respeto por los derechos de los otros propietarios a la vida, la seguridad, la tranquilidad, la intimidad y a un ambiente sano.
“De ahí la importancia de que exista un manual de convivencia y el reglamento de propiedad horizontal con obligaciones y prohibiciones en cuanto a los comportamientos en el conjunto (ver artículo ‘Se estrena vivienda...’).
Mantenimiento
A la administración le corresponde estar al tanto del mantenimiento preventivo de los bienes comunes. Su omisión, en temas tan esenciales como los ascensores o los tanques de agua, pueden derivar en perjuicios para los propietarios, para la persona jurídica (el edificio) y terceros.
Según Molano, este mantenimiento se aprueba con el presupuesto de gastos de cada reunión ordinaria anual, pero surgirán imprevistos que se pueden contemplar en las asambleas extraordinarias.
Actas
Aunque la asamblea ordinaria y la extraordinaria nombran una comisión verificadora del acta, el administrador debe poner a disposición de los propietarios del conjunto o edificio, una copia que pueda ser consultada cuando la requieran. Si el administrador se niega a hacerlo, se puede pedir a la alcaldía respectiva que lo obligue.
Administradoras
Aunque en Colombia la administración es informal y la pueden ejercer personas naturales y jurídicas sin ninguna capacitación, es clave que la asamblea y el consejo verifiquen los antecedentes y la experiencia de quien se nombre. “Y como propietarios o arrendatarios hay que estar pendientes de los contratos, de los pagos a las empresas que prestan el servicio y de la cartera”, señala Nicolás Vanegas Botero, director de comunidades de la constructora Amarilo.
Vale recordar que un año, gracias a la Ley 1673 de julio del 2013 que impulsaron la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá y la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), quedará en firme la reglamentación para que el agente administrador esté certificado y capacitado. Cada dos deberá refrendar su carné.
Los arrendatarios tienen derechos
La Ley 675 del 2001 plantea que los arrendatarios también pueden deliberar, pero no decidir en las asambleas ya que este es un derecho exclusivo de los propietarios de unidades privadas. Por eso podrán exigir como derecho que los servicios se presten de manera eficiente.
En caso de anomalías, estos deben comunicarse con el propietario, quien debe interponer la solicitud ante la administración o el consejo. Sin embargo, si se trata de una sugerencia, la ley dice que “se puede acudir directamente a la administración, en los términos que la decencia y las buenas costumbres lo determinan”.
Hay que cuidar los bienes comunes
Cualquier propietario, arrendatario o usuario puede dirigirse a la administración si encuentra que los bienes y servicios comunes no son óptimos para su uso y funcionamiento.
Las fallas pueden ocurrir por no tomar medidas preventivas y la responsabilidad que se atribuye inicialmente a la administración, puede extenderse a todos los propietarios de los edificios o conjuntos.
Es importante que los dueños vigilen que el cuidado de su patrimonio se esté cumpliendo. No hacerle veeduría al administrador y al consejo de administración, podrá afectar el patrimonio común y, por lo tanto, el particular.
Finalmente, hay que recordar que las quejas, los reclamos o sugerencias de los propietarios o los arrendatarios deben quedar consignadas siempre por escrito.
Esto permitirá dejar constancia y que tanto la persona como los órganos de control administrativo puedan hacer seguimiento a lo expresado. En casos extremos, servirá para tener argumentos jurídicos suficientes si hay necesidad de emprender acciones legales.
Sección Vivienda EL TIEMPO