Mauricio Hernández / Especial para EL TIEMPO – Economista del BBVA Research
Todos recordamos la crisis inmobiliaria de finales del siglo pasado en Colombia. Los precios reales de las viviendas cayeron casi a la mitad con respecto a sus máximos previos a la crisis. La cartera hipotecaria cayó abruptamente como porcentaje del PIB. Los hogares les huyeron por muchos años a las deudas atadas a la inflación por el recuerdo del Upac. La construcción de vivienda nueva se estancó.
Muchos proyectos a medio hacer quedaron decorando el panorama de las ciudades. Y no solo en vivienda. También en hoteles, centros comerciales, oficinas y hasta hospitales. Fue una época deprimente.
Después de esa crisis el país aprendió la lección. La Ley de Vivienda que nos rige actualmente dio un soporte sólido para el desarrollo del sector de edificaciones. En este siglo hemos tenido dos desaceleraciones, muy fuertes y, en el caso más reciente, muy prolongada.
El sector de las edificaciones aguantó bien. Desde el 2014, cuando cayeron los precios del petróleo y, con ello, se desató la desaceleración, el segmento de la vivienda resistió con crecimientos en casi todos los rangos de precios de los inmuebles, excepto por los datos más recientes del 2017.
Ahora, solo la de bajo y medio valor conserva algún crecimiento y la vivienda de alto costo cae, pero mucho menos de lo que se habría anticipado con un choque sin proporciones como el que le ocurrió a Colombia, cuando sus exportaciones se redujeron súbitamente a la mitad.
También, los niveles de inventarios crecieron, pero se mantienen en grados acotados para las evaluaciones de riesgo. En este momento, cerca del 6 por ciento de la oferta de vivienda está terminada y sin vender. Es decir, son inventarios en un sentido estricto. Este mismo indicador era de 3 por ciento en el 2013. Ahora es mayor, sí, pero no es un nivel que implique una preocupación inminente para el sector.
¿Por qué? Gracias al esquema de preventas, en este momento más de dos terceras partes de las ventas del proyecto se hacen antes de empezar la construcción. Y otro 20 a 25 por ciento se comercializa en el periodo mismo de construcción. Esto es –aunque el incremento de inventarios puede afectar un poco el flujo financiero de los proyectos al final de su vida–, extender más la toma de beneficios por parte de los constructores y ralentizar el inicio de nuevos proyectos por el mismo constructor, que no significan una alerta roja, ni mucho menos.
También se deterioró la rotación de los inventarios y se ampliaron los plazos para la venta de vivienda. El reto para los constructores es ser más cuidadosos con la planificación financiera de sus proyectos, pues la ampliación del plazo puede acarrear riesgos de descalce: venden las viviendas a un precio fijo, pero el costo de las materias primas para construir puede variar (subir y bajar) durante el tiempo de la construcción.
En síntesis, pese a la desaceleración del PIB de edificaciones este año, hasta un crecimiento de solo 0,7 por ciento anual (según estimaciones propias), su capacidad de alza no se ha extinguido y podría acelerarse a 3,6 por ciento en el 2018 y a cifras superiores a 5 por ciento del 2019 en adelante.